マンションの屋根修理徹底解説！工事内容・費用まとめ

マンションを保有しているオーナーさんにとって、マンションの修繕費用がどれほど掛かるのか？という点は気になります。今回はマンション屋根の修理について詳しい施工方法や金額、注意点などをご紹介していきます。

屋根は建物を守る大切な部分。正しい方法でリフォームして、マンションの寿命を延ばすようにしましょう。

マンション屋根の形状は主に4種類

マンション屋根には主に4つの種類があります。それぞれに修理内容が変わってきますので、適切な修理方法を選ぶようにしましょう。

陸屋根

マンションの屋根、つまり屋上と言えばこの形を思い浮かべる方が多いと思います。フラットな勾配のない屋根のことを陸屋根と言います。

陸屋根には大きく分けて二つあり「人が入れるようになっているタイプ」と「人が入れないタイプ」に分けられます。

人が入れる陸屋根

屋上に人が入れるようになっているマンションは多くあります。これは居住空間を多く確保するのに有効で、マンションでは大部分に見られる屋根の形です。屋上部分は物干しや緑地、フリースペースといった人が入れる場所になっています。

陸屋根は空間を有効活用できる一方で、水はけが悪いのがデメリット。屋根の防水工事をキチンと施工しないと、雨漏りの原因となることもあります。

人が入れない陸屋根

マンションの陸屋根の中には人が立ち入ることを目的としていない場所もあります。こちらは人が歩くことを想定しておらず屋根の目的が限定的なため、防水材に保護材を追加する必要がありません。

防水材を露出したままで施工することも多く、人が入れる陸屋根に比べて水漏れ箇所の発見が分かりやすいのが特徴です。こちらの場合も屋根の防水性を保つために定期的な防水工事が必要となります。

片流れ屋根

片流れ屋根とは、片側だけに傾斜が付いた屋根のこと。マンションの屋根には、戸建て住宅と同じような勾配の付いた屋根を乗せることがあります。

片流れ屋根は施工費用が抑えられ雨水が流れやすく採光が設けやすいというメリットがあります。一方で風の影響を受けやすく安っぽく見えるなどの特徴も。

切妻屋根

切妻屋根とは「大棟」と呼ばれる屋根の頂部から両方向に傾斜する屋根のこと。修理方法は一般住宅と同じように塗装工事や金属屋根の重ね葺き、葺き替え工事などを行います。

マンションでは仕上げ材としてアスファルトシングルを使用することが多く、傷みやすい屋根の縁や頂部板金の定期的なメンテナンスが必要です。

陸屋根の修理は防水工事がほとんど

先ほどもご説明した通りマンション屋根が平らな陸屋根の場合、主に防水工事で屋根の劣化を防ぐことになります。防水工事とは屋根に防水層を持つ建材を施工する工事のこと。

防水材のひび割れや剥がれ、膨れなどの劣化症状が出始めたら早めに防水工事をおすすめします。約10年ごとにメンテナンスのタイミングとなりますが、施工する防水工事の種類によっては耐用年数を延ばすことができます。

ウレタン防水

ウレタン防水とは、液体状のウレタン樹脂を不織布を使った補強材に塗布する工事のこと。樹脂には粘度があり塗布すると自然に平滑になるため、下地に馴染みやすく複雑な形状の屋根にも施工ができます。

ウレタン防水には「通気緩衝工法」と「密着工法」の二種類があります。これは下地の上に通気緩衝シートを貼るか貼らないかの違いであり、施工する場所が狭い場合は通気緩衝シートを使わない密着工法がとられます。

どちらの工法の場合もウレタン樹脂を複数回塗布しなければならないため、樹脂を塗る作業と乾かす作業がそれぞれ発生します。よって他の工法と比べて工期が長くかかってしまうことがあります。

シート防水

シート防水はゴムシートや塩化ビニル系のシートを下地に張りつけて施工します。マンションの陸屋根の防水にもよく使われ、平らで障害物等が少ない場所での工事に向いています。

工期が短く比較的費用も抑えられるのがメリットです。また耐用年数も10～15年と長めになっています。ただしシート同士を張り合わせて施工するため、複雑な形状の場所には不向きです。

FRP防水

液状のポリエステル樹脂に硬化剤を混ぜ下地に塗布するのがFRP防水です。ガラス繊維強化プラスチック（FRP）を補強材としているので耐久性が高く、様々な建物にも施工可能です。

防水層は耐食性や耐水性に優れ、つなぎ目のない美しい仕上がりが特徴。工期も短くカラーバリエーションが豊富なのもメリットです。耐久性の高さから人がよく出入りするマンションの屋上やベランダなどに施工されます。

一方で長時間紫外線にさらされることで表面にヒビ割れが発生することがあります。トップコートの塗り替えといったメンテナンスが必要で、耐用年数は10～15年前後です。

アスファルト防水

アスファルト防水とは舗装に使用するアスファルトを溶かしてルーフィング材を張り付ける防水工事のこと。工場であらかじめ作られている大量生産品のため価格が安く、耐用年数も15～25年と長いのがメリット。

ただし施工中に独特の匂いがしたり、他の工事よりも工期が長くなることがあります。とはいえ耐用年数の長さから頻繁にメンテナンスできない大型マンションの屋上によく採用されています。

勾配屋根の修理は主に4種類

勾配の付いたマンション屋根にはどんな修理方法があるのでしょうか？使用している屋根材の種類ごとに今後どのような屋根修理が必要になるのか確認していきましょう。

部分補修

マンションなど大きな建物であっても、勾配の付いた屋根には雨水を排水する溝のような設備が設置されています。築年数が経つと設備の部分補修が必要になってきます。

ただし一般住宅とは異なり、「箱樋」と呼ばれる金属製の設備であることが主で、これらの補修や交換は専門の板金工事会社でないと対応できないことがあります。

他にもコンクリートの取り合い部分にシーリングを打ち込む工事などがあります。これは雨漏り修理でも有効で、既存のシーリングの上から重ねて施工する「打ち増し」と、シーリングを全て撤去して新しく施工する「打ち換え」があります。

塗装工事

屋根表面の塗膜が劣化してきたり塗料が剥がれてきた場合は、塗装工事が必要となります。塗装工事はマンションの美観や安全性を保つうえでも重要で、外壁塗装と併せたメンテナンス工事が大切です。

屋根塗装工事では使用する塗料の種類によって費用が大きく異なります。こちらは塗料別の費用と耐用年数の一覧です。

塗料の種類	費用相場（㎡当たり）	耐用年数
ウレタン塗料	1,500円～2,200円	7～10年
シリコン塗料	1,800円～3,000円	10～15年
ラジカル塗料	2,500円～3,000円	8～13年
フッ素塗料	3,300円～4,500円	15～20年
無機塗料	4,200円～5,500円	20～25年

塗料のグレードが上がるほど費用は高くなりますが、耐用年数もそれだけ伸びることになります。大規模なマンションでは屋根塗装だけでも高い金額がかかるため、なるべく安い塗料で塗り替えたいと思うかもしれません。

しかし安い塗料を使えばその分塗り替えの回数が増え、その都度足場を組む費用が上乗せされてしまいます。結果的に高くついてしまった…とならないよう、長い目でコストを比較してみましょう。

重ね葺き

マンションの屋根がスレートやアスファルトシングル葺きなら、ガルバリウム鋼板などの金属屋根を重ね葺きすることが可能です。これは工期の短縮や費用を抑える手段として有効で、断熱性や遮音性が上がるメリットがあります。

一方で既存の屋根材や下地の傷みがひどい場合は、重ね葺きで施工することができません。また屋根の上にさらに屋根を重ねて乗せるということで、耐震性が低くなることもありますので、マンションの耐震チェックをした上で施工することをおすすめします。

葺き替え

マンションが建ってから10年以上メンテナンスをしていない場合、屋根材の傷みがひどく塗装や部分補修で対応できないこともあります。そのような状態の時は既存の屋根材を全て撤去して下地を補修、新しい屋根材を乗せ換える葺き替えがおすすめ。

屋根の耐久性が上がり雨漏りの心配もなくなります。ただし工期が長くなる、費用がかかるなどのデメリットもありますので、建物自体の寿命や今後の経営設計を考えながら検討してみてはいかがでしょうか。

マンション屋根の修理にかかる費用相場

ではマンションの屋根修理にはどの位の費用がかかるのでしょうか。

防水工事

マンション屋根の防水工事は10～15年周期で点検することをおすすめします。防水工事の種類ごとの費用相場はこちらです。

工事内容	費用相場（㎡当たり）
ウレタン防水	4,000円～6,000円
シート防水	5,000円～10,000円
FRP防水	6,000円～8,000円
アスファルト防水	4,500円～7,000円

その他の工事

その他の部分補修や全体修理では、次のような費用相場となります。

部分補修

マンション屋根の部分補修は、次のような工事内容があります。

工事内容	費用相場
シーリング打ち増し工事	600円～900円/㎡
シーリング打ち換え工事	800円～1200円/㎡
雨どい工事（箇所）	20万～30万円
棟板金交換	4,000円～6,000円/m

全体修理

全体工事では、主に勾配屋根の塗装工事・重ね葺き工事・葺き替え工事となります。

工事内容	費用相場
塗装工事	3,000円～15,000円（㎡）
重ね葺き（アスファルトシングル）	8,000円～10,000円（㎡）
葺き替え	10,000円～15,000円（㎡）

マンション屋根工事における注意点

最後にマンション屋根を修理する際の注意点について解説していきます。マンションというのは普通の住宅と異なり、複数の入居者がいたり高さがある建物となります。

スムーズに屋根修理を進めるために重要な注意点となります。

屋上に設置物はないか？

マンション屋根の修理前には、設置物等のチェックが必要です。人が入れる屋上にはスペースの有効利用や付加価値として様々な設備が設けられていることがあります。

例えば次のような設置物がマンション屋上にないでしょうか？

• 物干し設備
• ソーラーパネル
• テレビアンテナ
• 水槽やタンク
• 屋上設置型看板
• パイプや配管

マンションのメンテナンス工事では屋根の大きさや形状の他にも、設置してある設備によって使う防水材の選定や工事金額が左右されます。そこで防水工事の支障になりそうな設備をあらかじめ撤去しておくことで、費用金額を抑えられることがあります。

マンション改修は足場費用が高額

4階以上のマンションで屋根工事をするには、特殊な足場工事が必要となります。もちろん建物が大きくなればなるほど、架設面積が増えるため足場の設置費が高くなります。

一般的にマンションなどの大規模工事では全体の工事費の約2割が足場工事を含む仮設工事が占めています。足場工事は費用がかかることを念頭に、外壁工事と一緒にするなど足場工事の費用を抑える工夫が必要となります。

入居者・管理組合・不動産業者への事前通告

マンション屋根の修理をする場合は入居者や管理組合、管理している不動産業者への事前通告が必要です。工事中は足場の設置で日当たりが悪くなる、工事の大きな騒音が発生する、周囲に塗料の匂いが漂うなどの事態が想定されます。

入居者や近隣住民からのクレームが入る前に、工事内容や施工期間についてあらかじめ告知するようにしましょう。大規模な改修工事であれば、施工業者が入居者や不動産会社に連絡することもあります。

そういった対応がキチンとできる業者を選ぶことも、屋根修理を進める上では重要になります。

雨漏りの場合は原因究明を忘れずに

雨漏りが原因で屋根修理をする場合、必ず雨漏りの原因を究明してから工事を計画しましょう。実はマンションの雨漏りには様々な原因があります。

• 排水設備のつまりや破損
• 防水シートの劣化
• 笠木（かさぎ）の劣化
• パッキンの劣化
• パラペット部の隙間からの漏水
• 外壁のひび割れ

これらの原因は一つだけでなく複数が複雑に絡まりあって発生することも。補修をしたのにまだ雨漏りが直らない…という事態に陥らないよう、雨漏りや水漏れの原因究明は修理前に徹底して行うようにしましょう。